거래절벽 원흉 여론, 시장 활성화 위해 폐지해야
또 투기 나올라…선별해제 및 현상유지론도 만만찮아
칼자루 쥔 서울시 “해제 및 재지정 대해 검토한 적 없어”

국내 한 아파트 단지 모습. 본문과 관련 없음. 사진. 이미지투데이.

[데일리임팩트 최지호 기자] 정부가 거래절벽 해소를 위한 규제지역 해제 등 규제완화정책을 쏟아내고 있는 가운데 서울시 내 토지거래허가제까지 풀릴지 이목이 쏠리고 있다.

토지거래허가제란 투기가 심한 지역을 한시적으로 지정한 뒤 일정 규모 이상의 토지 매매 시 관할 기초단체장의 허가를 받아야 하는 제도다.

전세를 끼고 투자 목적으로 아파트를 매입하는 이른바 ‘갭투자’를 차단하기 위해 마련된됐다. 해당구역으로 지정 시 실거주해야 하기 때문에 2년간 매매나 임대가 금지된다.

이에 거래절벽이 장기화되자 시장에서는 부동산 활성화를 위해서라도 규제완화가 조속히 이뤄져야 한다는 목소리가 높은 반면, 결정권을 쥔 정부와 서울시는 여건이 되면 투기가 다시 극성을 부릴 수 있는 만큼 신중한 분위기다.

2일 서울시에 따르면 오는 4월 27일로 목동·성수·여의도·압구정(4.57㎢), 6월 22일 잠실·대치·청담·삼성(14.4㎢) 토지거래허가구역 지정 기한이 만료된다.

목동·성수·여의도·압구정 지역은 재건축 등 정비사업 기대감을 반영해 단기간에 집값이 급등한 점을 고려해 2021년 4월부터, 잠실·대치·청담·삼성 지역은 국제교류복합지구 개발 기대감에 따른 투기 우려로 2020년 6월23일부터 토지거래허가구역으로 지정됐다.

그러나 시장에서는 금리 인상 여파로 지난 2022년 하반기부터 서울 아파트값과 거래량이 하향세를 보이는 만큼 토지거래허가구역 지정 의미가 퇴색하고 있다고 지적하고 있다.

부동산업계 관계자는 데일리임팩트에 “거래절벽 상황에선 토지거래허가제가 매매 위축의 원흉”이라며 “잇따른 집값 하락세에 집을 팔고 싶어도 규제에 막혀 팔지 못해 재산권 침해라는 지적까지 제기되는 상황”이라고 말했다.

국내 주택분양을 주력으로 삼고 있는 건설사들 사이에서도 정비사업 등의 활성화를 위해서는 토지거래허가구역 지정을 폐지해야 한다는 주장이 나온다.

실제로 정부가 1·3 대책을 통해 강남 3구(서초·강남·송파구) 및 용산구 등 극투기지역을 제외한 국내 모든 지역을 규제지역에서 해제하고 실거주 요건·전매제한 등의 규제 완화도 시행하자 토지거래허가구역 지정 해제 기대감도 커지는 상황이다.

그러나 전문가들 사이에서는 부동산 시장이 워낙 외부변수에 민감하고 변동성이 큰 만큼 시기상조라는 의견도 나온다. 큰 틀에서는 규제완화가 맞지만, 지역 상황에 따라 탄력적으로 대응해야 한다는 의미다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원 데일리임팩트에 “최근 일련의 규제완화에도 집값 상승효과가 크지 않을 것이기에 토지거래허가제도 해제해야 하는 것은 맞다”라면서도 “다만 여의도 등 일부 지역은 집값 하락폭이 크지 않아 낙폭 과대 지역을 중심으로 선별적 해제를 검토해야 한다”라고 말했다.

막상 투기심리가 조장되면 초강력 규제 악순환이 반복되는 만큼 현상 유지 의견도 나온다.

윤지해 부동산R114 연구원 데일리임팩트에 “애초 토지거래허가구역이 재건축·개발 호재가 지역만 지정된 것을 감안하면 해제는 이르다”라며 “이 제도는 조건에 맞는 실수요자만 허용해주겠다는 의미지, 토지거래를 금지하는 것이 아니다”라고 주장했다.

그는 이어 “현재는 침체기라서 토지거래허가구역에서도 거래가 없지만 이 지역들은 희소성이 있어 언제든지 투자 수요가 들어올 가능성이 높다”라며 “이 지역은 수요는 많고 물건이 적기 때문에 토지거래허가제 완화가 집값을 자극하는 요인이 될 수 있다”라고 강조했다.

정책 결정권이 있는 서울시에서도 토지거래허가제 해제에 대해 신중을 기하고 있다.

오세훈 서울시장은 최근 한 언론과의 인터뷰에서 “토지거래허가구역은 다른 지역보다 많이 올랐던 지역이라 해제를 고려할 시점이 아니다”라며 선을 그었다.

서울시 관계자는 데일리임팩트에 “최근 언론 등에서 토지거래허가구역 해제에 대한 전망이 나오지만 이는 사실무근”이라며 “보통 기간 만료 1개월 전에 시장 동향 등을 판단해 결정하기 때문에 현재는 해제 및 재지정에 대해 검토한 적 없다”라고 강조했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표는 데일리임팩트에 “수요가 높은 지역들은 갭투자가 다시 성행할 가능성이 있어 서울시가 신중한 것”이라며 “거래가 가능해진 후 금리 부담을 버티지 못한 갭투자자들이 매물들을 쏟아낼 경우 매매·전세 시장에 미칠 영향도 고려하는 것으로 보인다”고 말했다.

그는 이어 “토지거래허가제는 최소한의 안전장치처럼 둘 가능성이 높다”라고 덧붙였다.

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