데일리임팩트

[데일리임팩트 최동수 기자] 대출금리 상승으로 부동산 경기가 악화되고 원자재 가격까지 폭등하며 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험이 비은행 금융권을 위협하고 있다.

최근 부동산 PF 대출 잔액이 350조원을 돌파한 가운데 잠재 위험 규모는 4년 만에 두 배 가까이 늘어난 것으로 나타나면서 2금융권 내에서도 자본 비율이 규제 기준을 하회하는 부실 우려도 지속적으로 나오고 있다.

전문가들은 부동산 PF 시장의 리스크를 해소하기 위해선 시장이 다시 활성화되야 한다고 지적한다. 리스크 관리 강도를 이전보다 훨씬 높여 부실 위험을 최소화하고 자금을 유입해야 시장이 살아날 수 있다는 것. 이에 대부분의 금융기관들이 대체투자 재개에 나설 채비를 마친 것으로 알려졌다.

6일 한국은행 금융안전보고서에 따르면 비은행금융기관의 건설·부동산업 기업대출은 지난해 9월 기준 250조6000억원에 달한다. 2017년 94조5000억원이던 비은행권 기업대출은 2018년 100조원, 2021년 200조원을 넘어서며 빠르게 증가했다.

비은행 PF대출 잔액은 109조8000억원으로, 100조원을 돌파했다. PF대출은 2017년 48조7000억원에서 2018년 62조원으로 불어난 뒤 해마다 앞자리를 바꾸고 있다. 부동산 PF는 건물을 지을 때 시행사가 공사비를 조달하기 위해 이용하는 금융 기법이다.

PF대출 연체율 또한 지속적으로 상승하는 추세다. 여전사의 연체율은 지난해 말 0.2%에서 올 9월 0.9%로, 저축은행은 1.2%에서 2.4%로 높아졌다.

한국은행 관계자는 데일리임팩트에 "최근 비은행 기관의 유동성리스크가 부동산 PF 부실 우려, 대내외 금융시장 불안에서 비롯됐다"고 분석했다.

2금융권 PF 부실 현실화 우려

업권별 상황도 녹록지 않다. 증권사와 저축은행은 PF 익스포저가 많은 곳이라 PF 부실이 현실화될 경우 타격이 더 클 전망이다. 증권사의 PF 채무보증액은 지난해 9월 기준 23조9000억원으로 전체 채무보증액(45조4000억원, 자기자본의 56.7%)의 52.6%에 달해 부동산 경기 악화 시 보증 이행 규모가 확대될 우려가 크다.

특히 증권사는 자금의 절반 이상(54.1%)을 금융권 내에서 조달하고 조달한 자금의 절반 이상(59.5%)을 금융권 내 여타 업권에 운용하고 있는데 자금조달 수요가 일시에 급증한다면 비은행 금융기관의 자금 사정도 적지 않은 영향을 미칠 수 있다.

저축은행도 부동산 PF대출 부실 우려가 커지고 있다. 올해 3분기 말 기준 10조6000억원으로 전년동기대비 28.8%나 증가했다. 저축은행의 자기자본대비 PF비중은 75.9%로 금융권 중에 가장 높다.

전문가들은 저축은행이 2018년 이후 급증한 5000만원 이상 거액 예금이 이탈할 확률이 높고 수신금리 인상 여력도 충분하지 않아 유동성 리스크가 높아질 것이라고 분석했다.

여전사의 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 9월 기준 27조2000억원으로 2018년에 비해 244% 증가했다. 증가세는 주로 캐피털이 견인한 것으로 분석된다.

여전사의 경우 대부분 자금을 채권발행으로 조달하고 있는 상황에서 금융시장 불안으로 여전채 발행 여건이 악화되며 단기채권 발행량을 늘리면서 차환 리스크가 증대된 영향이 컸다.

비은행 금융권의 부동산 잠재 위험 규모 역시 4년 만에 두 배 가까이 늘었다. 한국금융연구원에 따르면 지난 2018년 말 449조원이었던 비은행권 부동산 잠재 위험 규모가 지난해 9월 말 기준 842조3000억원으로 87.3% 증가했다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "코로나19 이후 부동산 대출과 투자 규모가 꾸준히 늘면서 국내 부동산금융의 위험 노출 규모가 빠른 속도로 증가하며 관련 리스크를 확대시켜 왔다"고 평가했다.

유동성 리스크에도 시장 활성화 필요

2금융권이 부동산 PF로 주목받는 건 급격한 성장세 때문이다. 부동산 활황기에 쏠쏠한 수익이 발생하자 자산을 공격적으로 확대해왔으나 올 들어 국내외 금리 인상으로 부동산 시장이 얼어붙으면서 도리어 약점으로 작용하게 된 것이다.

다만 전문가들은 이러한 유동성 리스크에도 시장 활성화가 중요하다고 설명한다. 현재 부동산 PF 대출의 연체율이 0.6%에 불과하면서 금융기관의 충격이 크지 않을 것으로 판단하기 때문이다.

금융당국 역시 부동산 보증을 늘리고 만기가 긴 대출로 전환하는 등 안정화 조치를 내놓으면서 금융사들이 속속 부동산 PF 대출 재개를 저울질하고 있다.

실제 국내 주요 은행·연기금·상호금융·보험사·저축은행 등은 이르면 이번 달부터 시작해 통상 올해 1분기 중을 목표로 부동산 PF 등 대체투자 재개에 나설 예정이다.

금융권 관계자는 "투자 수익이 줄어드는 상황에서 부동산 PF를 계속 멈출 수는 없다"고 설명했다.

시장에서도 이러한 투자 재개를 반기는 모양새다. 그럼에도 부동산 경기 침체가 해소되지 않은 상황에서의 PF 대출 재개는 위험 부담이 클 수밖에 없다. 이 때문에 대부분 금융사들은 외부 기관과 연계된 보증서 대출을 위주로 취급하겠다는 계획이다. 또 신규 개발 사업보다는 담보 대출에 우선순위를 설정해 두고 진행할 예정이다.

투자업계 관계자는 "금융시장의 상호연계성과 시장 충격의 파급경로가 다각화되고 있다는 점을 고려해 위험노출 형태 및 금융업권간의 세부적이고 차별화된 대응 전략을 모색해 나가야 할 것"이라고 말했다.